La experiencia de una empresa norteamericana y las razones que explican que el sueño de rehabitar el microcentro porteño es posible; ventajas y desventajas de reconvertir edificios de oficinas
La pandemia trajo aparejada una serie de cambios en la forma de habitar las ciudades. Uno de los hábitos que llegó para quedarse es el trabajo híbrido. Con esta medida, muchas empresas decidieron achicar su estructura, abandonar metros y con esta decisión una importante cantidad de edificios de oficinas quedaron en desuso. Frente a la nueva normalidad ya definida, las ciudades del mundo se reconvierten a través de proyectos que favorecen el reciclaje de construcciones.
Lo que en la Argentina por ahora es solo una idea, en otros países ya es una realidad. “En Estados Unidos, este tipo de proyectos son algo común desde la pandemia. Es una reacción natural en los edificios de oficinas que se quedaron sin usuarios”, afirma Noel Epelboim, CEO de Epelboim Real Estate, la desarrolladora que reconvirtió más de 270.000 metros cuadrados en Venezuela, Costa Rica y Estados Unidos.
Muchos edificios de oficinas quedaron vacantes a partir de la nueva organización del trabajo post pandemia
Silvana Colombo – LA NACION
En Washington DC, una de las últimas adquisiciones de la empresa fue un edificio de oficinas de 50 años de antigüedad que supo ser sede del Ministerio del Gobierno Federal. Ubicado en una zona corporativa, a pocas cuadras de la Casa Blanca, el Capitolio, sedes de empresas de Fortune 500 y universidades, se encuentra en un lugar donde hay alta demanda de residencias. En el marco de una transformación urbana en base a la nueva manera de habitar pospandemia, el edificio se transformará en uno de viviendas.
El proceso de transformación
Para llegar a los 331 departamentos diseñados en los planos, el edificio tuvo que reformarse estratégicamente. Epelboim, que también es aliado de Latam en USA -empresa que asesora a empresas y personas que quieren invertir o radicarse en Estados Unidos- analiza qué debe tenerse en cuenta cuando se lleva a cabo este tipo de reforma.
Reconvertir un edificio de oficinas es más barato que construirlo de cero
Hernan Zenteno – La Nacion/Hernan Zenteno
En cuanto a las ventajas, el ingeniero civil observa: en primer lugar, los costos de renovar un edificio son menores a construir uno desde cero. En números, detalla que se estima que el costo de la estructura de un edificio ronda un 30%. Un porcentaje que se ahorraría quien se anima a la reconversión. En su caso, por ejemplo desembolsó US$185 millones en el cambio de uso.
En segundo lugar, la construcción es más rápida porque se ahorra la realización de la estructura que demoraría más tiempo. En el caso del proyecto que están desarrollando, estiman completar la construcción en 18 meses.
La otra ventaja es que, al no tener que hacer la estructura, no hay que excavar bajo el nivel de la calle. “Una de las cosas complicadas en las zonas urbanas es hacer demoliciones del bajo nivel de calle, ya que si tenés edificios a los costados tenés riesgo de derrumbe. En nuestro proyecto estamos dejando los estacionamientos como están”, indica.
La estructura de un edificio suele representar el 30% de los costos de construcción
PATRICIO PIDAL/AFV
Los desafíos de usar una estructura predeterminada
Si bien considera que la demolición interna del edificio es sencilla ya que “los edificios de oficinas son un gran cascarón que por dentro están casi vacío”, la fachada de una construcción corporativa suele ser distinta a una residencial. En el proyecto de Washington, por ejemplo, se demolerá para reemplazar la modulación de las ventanas que son de tamaño pequeño- por unas nuevas que dejen entrar más luz.
Otro aspecto a tener en cuenta, según plantea el CEO de Epelboim Real Estate, es que en los edificios antiguos las alturas de los entrepisos pueden ser bajas y hay que replantear los sistemas de ventilación y acondicionamiento del aire. De la misma forma, señala que hay que crear una nueva batería de baños adaptada al nuevo uso y se debe abrir un hueco en el plano por donde pasan las tuberías.
Por dentro, la demolición es sencilla porque los edificios de oficinas suelen estar en gran parte vacíos
PATRICIO PIDAL/AFV
Según Epelboim, para reconvertir un edificio “hay que tener creatividad y saber arreglárselas”. Muchas veces en este tipo de proyectos hay objetivos que para cumplirlos se deben mover otras piezas del tablero. Por ejemplo, el proyecto busca tener un local comercial en la planta baja pero el ascensor que ya funcionaba con el edificio de oficinas atravesaría el local con el nuevo plano. “Para evitar que interrumpa el local vamos a parar el ascensor en el piso tres y lo vamos a desviar al agregar otro ascensor en los primeros pisos”, aclara.
Otro desafío con los ex edificios de oficinas es la decisión de agregar niveles. el CEO de la desarrolladora establece que la pregunta en este caso es si el edificio va a aguantar más peso. “En todas partes del mundo, los códigos de ingeniería estructural establecen que -por el tipo de uso- los edificios de oficinas son más pesados que los residenciales. Esto no se debe al edificio en sí sino por la carga viva que soporta: en uno corporativo la cantidad de gente por metro cuadrado es mayor a la que habita en una vivienda. Entonces, el desafío radica en entender si las columnas aguantan que a cambio de lo que estás ahorrando podés agregar más pisos, o sea que como le quitás peso en los pisos de abajo a cambio le agregás carga arriba”, comparte.
En línea con los desafíos que presenta una estructura predeterminada, los locales comerciales van a tener una doble altura que el edificio en su versión original no disponía. “Para eso vamos a demoler una placa y vamos a agarrar dos columnas de dos pisos y vamos a convertirla en una, que es otro desafío estructural”, sostiene.
Para convertir un edificio de oficinas en vivienda se deben replantear e sistema de ventilación y cañerías
PATRICIO PIDAL/AFV
El esfuerzo de reciclar
Con tanto obstáculo en el camino de la reconversión, una incógnita que se presenta es si vale o no la pena transitar este desafío o es preferible realizar una construcción de cero. En Buenos Aires, por ejemplo, construir un edificio residencial de poco más de 1000 metros cuadrados totales en propiedad horizontal de ocho pisos, demanda un presupuesto inicial de US$600.000, con un costo por metro cuadrado vendible en US$760, según Reporte Inmobiliario.
El desarrollador señala que más allá del costo, hay otros factores que intervienen en la ecuación.
“Desde el punto de vista de números tal vez era más fácil derrumbar el edificio, pero factores como el momento económico se deben tener en cuenta. Por ejemplo, en un contexto complejo, construir un edificio nuevo implica invertir más capital para hacer un proyecto más grande. Por ende, se deben tomar préstamos más importantes, lo que a su vez presenta un riesgo más alto, y que en un marco complicado económicamente se presentarían menos bancos en el pool dispuestos a prestar cifras mayores”, expresa.
En definitiva, resume que, si bien la teoría indica que cuanto más grande el edificio, más plata se gana, el otro lado de la moneda muestra que cuanto más grande el proyecto, más riesgo se toma, más tiempo toma en construirse, y el dinero extra que se necesita implica más deudas.
La transformación del microcentro porteño
La tendencia de convertir edificios de oficinas antiguos que quedaron en desuso a partir de la nueva organización del trabajo pospandemia es una que ataca de lleno al microcentro porteño. Allí, el Gobierno de la Ciudad ofrece una serie de beneficios impositivos durante los primeros dos años de vigencia la ley con el fin de incentivar esta práctica y reavivar la zona.
Previo a la pandemia, el microcentro tenía más del 60% del uso concentrado en oficinas
Santiago Filipuzzi – LA NACION
“Previo a la pandemia, el microcentro tenía más del 60% del uso concentrado en oficinas. Esta zona tiene una gran oportunidad de ser una ciudad de 15 minutos donde puedas tener un motor urbano, verde, trabajar y tener espacios de ocio”, reflexionó Nicolás Pakgojz, jefe de Gabinete de la Secretaría de Desarrollo Urbano en el marco de ExpoConstruir, la exposición que reunió a los principales referentes de esa industria.
El área alcanzada por la ley abarca el perímetro comprendido entre las avenidas Santa Fe, Leandro N. Alem, Paseo Colón, Belgrano, Bernardo Irigoyen y Carlos Pellegrini. Se trata de una zona que resultó particularmente afectada por el aislamiento obligatorio que se impuso durante la pandemia de coronavirus. Para reconvertirla, el plan contempla intervenciones urbanísticas y de mejoras en la infraestructura pública.
La imagen aérea del perímetro alcanzado por el plan de transformación del microcentro porteño
“Diseñamos un esquema para que el centro de la ciudad se parezca más a cualquier otro barrio de la ciudad, donde no solamente existan oficinas sino que haya una multiplicidad de usos”, agregó José Luis Giusti, ministro de Desarrollo Económico y Producción de la Ciudad de Buenos Aires, en otro de los paneles que se desarrolló en ExpoConstruir.
El plan se concentra principalmente en generar incentivos impositivos para la transformación de oficina en vivienda, dado que la modalidad híbrida de trabajo combinado con la descentralización de la ciudad dejó atrás una serie de edificios corporativos vacíos.
Con ese fin, se propone que la ciudad “reintegre” de alguna forma el importe gastado en la reformulación de oficina en vivienda en uno de los principales impuestos que se cobra: ingresos brutos.
“A medida que se realiza la inversión y ésta es constatada por el Gobierno de la Ciudad, en la siguiente declaración del tributo se computa la mitad o menos de lo que correspondería pagar”, detalla Giusti. Advierte que el beneficio no aplica solamente al dueño del edificio, la constructora o el desarrollador, sino que se extiende a la conformación de sociedades, fideicomisos o cualquier tipo de asociación de forma que a los inversores el no pago del impuesto les signifique un beneficio.
Esta medida se resume en cuatro puntos:
- Devolución del 50% del total de inversión a través de crédito a cuenta de Ingresos Brutos.
- Devolución de un 10% adicional de Ingresos Brutos si el proyecto se encuentra entre los primeros 15.
- Devolución de un 10% adicional de Ingresos Brutos si cumple dos de las cuatro características incluidas en la ley.
- Exención del 100% del pago de todos los Derechos de Delineación y Construcción, Derechos por Capacidad Constructiva Aplicable, Transferible y Tasa de Verificación de Obra
Este beneficio no solo aplica a este tipo de proyectos sino también algunas actividades estratégicas por sobre la vivienda que consideran que al microcentro le hace falta; por ejemplo, gastronomía y bancos.
Por caso ya se aprobaron los proyectos del banco Comafi y el Santander, entidades que avanzan en la zona. Sin embargo, aclara que el beneficio no alcanza a los proyectos nuevos de vivienda, sino que promueve la reconversión de los edificios preexistentes.
Ya suman 150.000 los metros cuadrados aprobados por el gobierno porteño para llevar adelante la transformación del microcentro
PATRICIO PIDAL – AFV
De momento, ya suman 150.000 los metros cuadrados aprobados por el gobierno porteño para cumplir con este objetivo. Afirman que no se concentran en una microzona particular, sino que se encuentran repartidos por el área delimitada y desde el gabinete estiman que comenzarán a ejecutarse las obras a mitad de año.
“Para aprovechar este beneficio pusimos un cupo y se agotó. Esto significa una buena lectura del lugar en un contexto económico y social en el que la gente que busca preservar el valor del dinero sigue eligiendo al ladrillo como refugio de inversión”, finalizó Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano del gobierno porteño.
Soriano, M. (2023, 11 de junio). LA NACION. Últimas noticias de Argentina y el mundo – LA NACION. https://www.lanacion.com.ar/propiedades/inmuebles-comerciales/propiedades-los-numeros-y-la-formula-que-devela-por-que-el-microcentro-puede-convertirse-en-un-nuevo-nid12042023/
